記者王維宣 攝影

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為目前市場(chǎng)數(shù)據(jù)較為樂(lè)觀 后續(xù)放松政策可期 依然看好房地產(chǎn)板塊

    廣州日?qǐng)?bào)訊（記者潘彧）昨日，上海市住房保障和房屋管理局相關(guān)人士向媒體回應(yīng)稱(chēng)，之前上海取消限購(gòu)政策的傳言已經(jīng)在官方微博上進(jìn)行澄清。雖然取消限購(gòu)未有時(shí)間表，但是昨日房地產(chǎn)板塊已經(jīng)受到青睞大漲超3%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前市場(chǎng)數(shù)據(jù)較為樂(lè)觀，后續(xù)放松政策可期，依然看好房地產(chǎn)估值水平和行業(yè)基本面的提升。

    日前，市場(chǎng)傳出消息稱(chēng)，上海2015年4月1日將執(zhí)行限購(gòu)放寬，具體內(nèi)容為取消稅單和社保限制，外地人單身允許在上海購(gòu)買(mǎi)1套住房，外地人已婚狀態(tài)可以購(gòu)買(mǎi)2套。而本地人單身購(gòu)買(mǎi)2套，本地人已婚可以購(gòu)買(mǎi)3套，上述均以家庭為單位。消息同時(shí)傳出，已接到多家地產(chǎn)公司通知，2015年3月份將整體提價(jià)5%~10%。

    針對(duì)上述傳聞，上海市住房保障和房屋管理局相關(guān)人士向媒體回應(yīng)稱(chēng)，之前市場(chǎng)上就有傳言稱(chēng)上海取消限購(gòu)政策，但已在官方微博上進(jìn)行澄清。記者查詢(xún)得知，該澄清發(fā)出于1月底，稱(chēng)“上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的限購(gòu)措施不會(huì)改變”。記者向多家在滬房企了解，并未有房企確認(rèn)限購(gòu)及漲價(jià)傳聞。“現(xiàn)在上海的成交依然未能恢復(fù)到比較好的狀態(tài)，我們還是以去庫(kù)存為主，沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)要整體提價(jià)的事情。”一位上海本地房企中層坦言。

    在限購(gòu)放松消息傳出當(dāng)天，李克強(qiáng)總理在記者招待會(huì)上表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)有其自身的規(guī)律，要求強(qiáng)化地方政府合理調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的責(zé)任，因地制宜，分城施策?！爸袊?guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程還在加快，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求是剛性的，我們鼓勵(lì)居民自住性住房和改善性住房需求，保持房地產(chǎn)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展。”

    公開(kāi)資料顯示，2014年，“限購(gòu)取消”已成為樓市政策松綁的關(guān)鍵舉措之一。到目前為止，全國(guó)46個(gè)限購(gòu)城市已有41個(gè)退出限購(gòu)舞臺(tái)，仍在堅(jiān)持執(zhí)行住房限購(gòu)政策的城市僅剩北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市以及三亞市。

    業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)

    地產(chǎn)股后市仍有空間

    盡管上海放松限購(gòu)依然未有官方時(shí)間表，但是昨日的資本市場(chǎng)依然體現(xiàn)了對(duì)房地產(chǎn)板塊的看好。

    記者從同花順數(shù)據(jù)了解到，昨日房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊整體漲幅達(dá)到3.1%，跑贏兩市股指，合肥城建等六只地產(chǎn)股漲停。在龍頭股中，招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)和萬(wàn)科A漲幅均達(dá)到2%以上，而金地集團(tuán)漲幅稍遜，為1.48%。

    市場(chǎng)數(shù)據(jù)也顯示較為樂(lè)觀。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：上周54城市成交量快速?gòu)?fù)蘇，一周簽約套數(shù)為4.54萬(wàn)套，創(chuàng)下近六周新高。

    “在春節(jié)后一個(gè)月，市場(chǎng)已基本恢復(fù)到春節(jié)前一周的正常水平。一、二線城市的表現(xiàn)明顯強(qiáng)于三、四線城市。隨著假期結(jié)束，以及降息的刺激，3月下半月市場(chǎng)有望告別簽約淡季。部分城市出現(xiàn)小陽(yáng)春現(xiàn)象。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

    分析師看后市

    平安證券王琳：本輪市場(chǎng)正在回溫，購(gòu)房者購(gòu)房意愿正逐步提升，業(yè)界對(duì)于市場(chǎng)復(fù)蘇也較為樂(lè)觀，房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期正在起變化。

    國(guó)金證券曹旭特：新一輪救市政策呼之欲出，營(yíng)業(yè)稅減免期限放款、首次置業(yè)購(gòu)房首付比例下調(diào)等多個(gè)措施可能出臺(tái)，未來(lái)看好板塊估值水平和行業(yè)基本面的提升。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉：兩會(huì)后，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的寬松將繼續(xù)出現(xiàn)，預(yù)計(jì)整體市場(chǎng)的走勢(shì)將會(huì)繼續(xù)向好，后續(xù)改善型需求的入市量將會(huì)有所增加。

    新聞鏈接

    只有一套房也遭限購(gòu)

    “一房?jī)勺C”成燙手山芋

    文：廣州日?qǐng)?bào)記者林琳

    林小姐只有一套物業(yè)，卻屬于“被限購(gòu)人群”，原因是這套物業(yè)一房?jī)勺C，現(xiàn)在陷入賣(mài)不掉、買(mǎi)不了的狀況。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為限購(gòu)政策暫時(shí)不可能放開(kāi)，頂多是門(mén)檻有所降低，認(rèn)為對(duì)于一房?jī)勺C的業(yè)主來(lái)說(shuō)只能期待未來(lái)“兩證合一”能否實(shí)現(xiàn)，并建議有意購(gòu)買(mǎi)一房?jī)勺C者要注意兩房同日簽約、同日過(guò)戶(hù)、同日交樓。

    案例一 只有一套房子卻被限購(gòu)

    林小姐結(jié)婚后住進(jìn)一套郊區(qū)物業(yè)，現(xiàn)在夫婦倆考慮在市區(qū)再買(mǎi)一套學(xué)位房，這才發(fā)現(xiàn)他們竟然是“被限購(gòu)人群”，原因是這套郊區(qū)物業(yè)是一套房、兩個(gè)房產(chǎn)證的，他們已經(jīng)沒(méi)有購(gòu)房名額。林小姐夫婦倆決定把郊區(qū)物業(yè)賣(mài)掉再買(mǎi)一套。然而，這套單位長(zhǎng)期無(wú)人問(wèn)津，中介銷(xiāo)售人員坦言，每個(gè)家庭只有兩套房的名額，很少有人愿意買(mǎi)一套房就“花”掉這個(gè)“權(quán)限”。

    案例二 只有一棟別墅也怕被征稅

    周先生最近很頭疼，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記政策實(shí)行后，他有可能會(huì)成為“被征稅者”，但事實(shí)上他全家人就只擁有一棟別墅——不過(guò)，這套別墅卻有4個(gè)產(chǎn)權(quán)證。原來(lái)，上世紀(jì)90年代時(shí)，他買(mǎi)地蓋起了這棟別墅，但卻是一房四證的，由于房產(chǎn)稅可能按套來(lái)征收，周先生很可能必須為自己的一套房子掏腰包交稅。

    市場(chǎng)：“一房多證”曾“風(fēng)靡一時(shí)”

    “一房多證”的現(xiàn)象多出現(xiàn)在2006年及其后。據(jù)了解，2006年6月1日，建設(shè)部出臺(tái)的“9070”政策正式實(shí)行，即凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。市場(chǎng)上小戶(hù)型數(shù)量劇增，開(kāi)發(fā)商為滿足市場(chǎng)的需求，將兩套、甚至三套90平方米以下中小戶(hù)型單位打通、合并成一套大戶(hù)型，但房產(chǎn)證還是獨(dú)立的兩個(gè)或三個(gè)。

    中國(guó)指數(shù)研究院李潔瑤告訴記者，“目前番禺市橋南郊有好多房子都是一房二證，比如海倫堡、昊龍花園，以及白云區(qū)的方圓云山詩(shī)意等?；ǘ肌幕?、增城也有?！庇幸欢螘r(shí)間市場(chǎng)上流行一種“子母房”，其中不少就是打通的“一房?jī)勺C房”。

    “一套房子兩個(gè)證，既沒(méi)辦法再買(mǎi)房子，不動(dòng)產(chǎn)登記也可能‘中招’，算是被‘誤傷’的類(lèi)型?！?李潔瑤說(shuō)。

    提醒：買(mǎi)“一房?jī)勺C”單位注意避開(kāi)陷阱

    市場(chǎng)上現(xiàn)在愿接手“一房?jī)勺C”的買(mǎi)家極少，除了限購(gòu)的原因，辦理按揭貸款也會(huì)受房貸政策影響，稅收、首付款、利率都要比平常的物業(yè)高些。

    有多年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的蘇先生建議，林小姐可以把這套房子進(jìn)行改造，改成兩套獨(dú)立的房子，然后分開(kāi)銷(xiāo)售。

    不過(guò)，李潔瑤認(rèn)為理論上可行，但實(shí)際上很多問(wèn)題：“很多‘一房?jī)勺C’單位雖然事實(shí)上是兩套房，但功能上只是一套，修改困難不小，如果非改不可，戶(hù)型很不合理，而且會(huì)浪費(fèi)很多面積?！?/p>

    市場(chǎng)人士認(rèn)為，要解決“一房?jī)勺C”的難題，就只能期待“限購(gòu)”放開(kāi)或者“多證合一”的實(shí)施。不過(guò)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為廣州暫時(shí)不可能完全放開(kāi)，頂多也是放低門(mén)檻。而“多證合一”的實(shí)行存在可能性。據(jù)了解，去年有個(gè)別城市對(duì)“90/70”政策做出調(diào)整，對(duì)建成且已銷(xiāo)售的房產(chǎn)，存在多證但實(shí)際為一套使用的，業(yè)主可向房管部門(mén)申請(qǐng)合并登記為一套房產(chǎn)。

    不過(guò)，目前上述的政策均未出臺(tái)，業(yè)內(nèi)人士建議有意購(gòu)買(mǎi)“一房多證”的買(mǎi)家還是要注意風(fēng)險(xiǎn)，一方面要對(duì)方出示完備的產(chǎn)權(quán)證明書(shū)，兩份房產(chǎn)證必須是同一個(gè)產(chǎn)權(quán)人，同一天辦理。另一方面，在簽訂合同房產(chǎn)過(guò)戶(hù)的時(shí)候，兩份房產(chǎn)證也必須在同一天簽訂合同，同一天過(guò)戶(hù)房產(chǎn)證，同一天交房。

    4幢別墅放盤(pán)五年無(wú)成交

    炒樓大戶(hù)加速出手 分析人士預(yù)計(jì)寬松政策有望持續(xù)出臺(tái)

    文：廣州日?qǐng)?bào)記者陳海玲

    投資別墅放盤(pán)五年無(wú)一套成交……近日本報(bào)記者實(shí)地調(diào)查到，我國(guó)樓市的投資正在隨著成交的迅速萎縮而下降。此時(shí)樓市是否已到低谷？樓市限購(gòu)政策是否將松綁?

    案例

    湖南人老徐現(xiàn)年60多歲，住在廣州番禺一套別墅里。他告訴本報(bào)記者：“2009年，我投資兩千多萬(wàn)元在廣州買(mǎi)了12套房產(chǎn)，其中8套是洋房，4套是別墅?！?010年起，老徐決定只留一套別墅自居,其余房產(chǎn)悉數(shù)出售。“2012年~2013年房子比較好出手，那時(shí)的標(biāo)價(jià)都是成本價(jià)的四五倍，后來(lái)成交放緩，2014年時(shí)，我以成本價(jià)的3倍盡快出手了?！?/p>

    老徐還沒(méi)有賣(mài)出的投資房都是別墅。“四套別墅自掛牌五年來(lái)一套都沒(méi)有賣(mài)出?！彼奶讋e墅2009年買(mǎi)入時(shí)均價(jià)是300萬(wàn)元，現(xiàn)在老徐的掛牌價(jià)是900萬(wàn)元現(xiàn)金交易。但看樓客一般只愿出700萬(wàn)元。

    近日，本報(bào)記者在廣州番禺地區(qū)的幾個(gè)大型樓盤(pán)看樓?，F(xiàn)場(chǎng)看到，開(kāi)發(fā)商都在積極兜售明年底甚至后年才能交樓的后期樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)商均稱(chēng)前期樓盤(pán)已經(jīng)全部售罄，但記者尋訪樓盤(pán)旁邊的二手樓中介時(shí)了解到，實(shí)際上很多樓齡只有6年以?xún)?nèi)的二手樓盤(pán)入住率并不高，尤其是別墅區(qū)入住率普遍只有五成。

    “去年廣州的二手樓成交都比較淡，價(jià)格也沒(méi)有怎么漲，今年來(lái)我們一單生意都還沒(méi)有談成。”廣州市福業(yè)房地產(chǎn)中介公司的林經(jīng)理告訴本報(bào)記者。本報(bào)記者了解到，為了謀生存，地產(chǎn)中介已經(jīng)是暗地里聯(lián)手。

    專(zhuān)家：炒樓不如炒股

    廈門(mén)大學(xué)管理學(xué)院副院長(zhǎng)戴亦一教授昨天在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示：“三四線城市房地產(chǎn)供過(guò)于求、嚴(yán)重的產(chǎn)能過(guò)剩，因?yàn)檫@個(gè)地區(qū)的人口凈流出，工業(yè)低迷；一二線城市經(jīng)濟(jì)相對(duì)強(qiáng)勁，人口緩慢增長(zhǎng)，潛在的購(gòu)買(mǎi)需求還是有，但是收入增長(zhǎng)還是有限，投資需求也很小了，所以出現(xiàn)樓市價(jià)格的滯漲，但泡沫仍較大。當(dāng)前在中國(guó)投資樓市遠(yuǎn)不如投資股市了?！?/p>

    今年1~2月我國(guó)房地產(chǎn)投資同比增速?gòu)?014年全年的10.5%降至10.4%，房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積同比增速為-16.3%（2014年為-7.6%）。

    浦發(fā)銀行金融市場(chǎng)部高級(jí)宏觀分析師曹陽(yáng)認(rèn)為“缺錢(qián)和沒(méi)有需求”成為投資下行的主要原因。市場(chǎng)普遍預(yù)計(jì)我國(guó)完成全年GDP增長(zhǎng)目標(biāo)難度加大。這意味著進(jìn)一步的寬松刺激政策還將持續(xù)出臺(tái)。