作者：馬一凡

　　“玻璃大王”曹德旺身處汽車行業(yè)，近年來卻始終不忘對(duì)房地產(chǎn)發(fā)表獨(dú)到觀點(diǎn)。

　　近日在一場(chǎng)汽車論壇上他再度談及房地產(chǎn)，引發(fā)輿論熱議?！胺康禺a(chǎn)應(yīng)該讓懂的人去做，讓不懂的做，做那么大，害了自己也害了別人?！辈艿峦鷱?qiáng)調(diào)自己不會(huì)涉足房地產(chǎn)生意。

　　更早之前，曹德旺還曾預(yù)言，房地產(chǎn)將成為有錢人之間的擊鼓傳花游戲，“趁早賣掉房子才明智，你以為房子保值，別傻了“。

　　曹德旺一語中的，他的老家福州福清，也是福耀集團(tuán)總部所在地，近6年在經(jīng)歷了一輪房地產(chǎn)爆發(fā)性增長(zhǎng)后，出現(xiàn)了樓市“退燒”、房?jī)r(jià)回落等現(xiàn)象。

　　作為一個(gè)四線縣城，福清樓市最旺時(shí)，二手房均價(jià)超過了2萬元/平方米，最貴小區(qū)的房?jī)r(jià)超過4萬元/平方米，如今這些數(shù)據(jù)已斷崖式下跌。

　　一個(gè)富?？h城樣本

　　福清位于福建省東部沿海，地處福建省海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)中部樞紐和省會(huì)中心城市福州南翼。

　　以福清為代表的福建東部沿海多個(gè)縣市，幾十年前曾是偷渡重災(zāi)區(qū)，“福清幫”在海外十分有名。那時(shí)候，老百姓偷渡的原因指向了一個(gè)字——窮。海域資源枯竭加上勞動(dòng)力嚴(yán)重過剩，貧窮逼著福建沿海居民飄洋過海去淘金，若是有命賺到錢，他們就能回村蓋起小洋樓。

　　時(shí)光荏苒，福清今非昔比。如今的福清不僅是福建經(jīng)濟(jì)發(fā)展排名前五的縣城，還是全國(guó)最富裕的20個(gè)縣(市)之一，根據(jù)當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，福清2021年的GDP超過1400億元，名義增速超過15%。

　　福清最知名的企業(yè)是福耀集團(tuán)，它在汽車玻璃領(lǐng)域的市場(chǎng)份額占據(jù)全國(guó)半壁江山，也是出口量最大的汽車玻璃生產(chǎn)供應(yīng)商。

　　但實(shí)際上，福清的玻璃行業(yè)產(chǎn)值占規(guī)模以上企業(yè)產(chǎn)值比重僅為2.5%，除了玻璃，福清的支柱性產(chǎn)業(yè)還包括電子、食品、化工、塑膠、電力等。上市公司除了有福耀玻璃，還有天馬科技集團(tuán)、坤彩材料科技、中源新能源、星原農(nóng)牧科技等。

　　發(fā)達(dá)的縣域經(jīng)濟(jì)帶來了人口增長(zhǎng)，根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，過去十年間，福清市新增常住人口15.6萬，目前總常住人口數(shù)已達(dá)139萬人。

　　擁有多個(gè)支柱性產(chǎn)業(yè)、人口凈增長(zhǎng)的東部沿?？h城在過去幾輪房地產(chǎn)周期中，都經(jīng)歷了城市面貌的煥新和房?jī)r(jià)的爆發(fā)式增長(zhǎng)，福清也不例外。

　　6年樓市跌宕起伏

　　許多人對(duì)于福清的重新認(rèn)識(shí)，源于獲得了奧斯卡最佳紀(jì)錄長(zhǎng)片獎(jiǎng)的《美國(guó)工廠》。

　　片中，當(dāng)“玻璃大王”曹德旺在美國(guó)投資的工廠生產(chǎn)效率受挫后，福耀工廠的一批美國(guó)管理人員從俄亥俄州代頓出發(fā)，來到中國(guó)小縣城福清學(xué)習(xí)取經(jīng)。紀(jì)錄片給到福清的第一個(gè)鏡頭，便是滿城在建的住宅樓盤和塔吊，紅色裝飾板搭建的售樓處頂上，豎立著8位數(shù)的看房熱線號(hào)碼。

　　《美國(guó)工廠》拍攝的時(shí)間點(diǎn)，正是福清的樓市膨脹時(shí)刻。

　　2017年，福清的土地市場(chǎng)“高燒不退”，在一場(chǎng)土拍中，萬科、保利、世茂、碧桂園、華潤(rùn)、金輝、正榮、中庚、名城、凱景、新東方、居悅等全國(guó)十余家開發(fā)商都前來競(jìng)買，鏖戰(zhàn)數(shù)個(gè)小時(shí)，最后4宗地塊都高溢價(jià)拍出。其中，世茂拿下的一宗地塊溢價(jià)率高達(dá)80%，成為福清土拍史上首幅限價(jià)地塊，由于競(jìng)配建，其真實(shí)可售樓面價(jià)超過了6000元/平方米。這場(chǎng)土拍之后，福清整體房?jī)r(jià)迅速拔高，很多樓盤開始捂盤惜售、搭售車位、變相抬價(jià)。

　　在那之后，在福清樓價(jià)最堅(jiān)挺的西區(qū)，其均價(jià)穩(wěn)穩(wěn)站上了15000元/平方米。從2018年-2020年，福清房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，根據(jù)房天下研究院數(shù)據(jù)，2020年年中，福清二手房均價(jià)超過了2萬元/平方米，三個(gè)最貴小區(qū)的房?jī)r(jià)超過4萬元/平方米，這價(jià)格甚至超過了福州市區(qū)大部分樓盤。

　　時(shí)間來到了2021年，受疫情、房地產(chǎn)大環(huán)境等因素波及，福清樓市也經(jīng)歷了徹底的洗牌和蛻變。2021年上半年，福清的土拍和新房市場(chǎng)還一片向好，到了下半年則迅速轉(zhuǎn)冷。

　　根據(jù)當(dāng)?shù)毓嫉木W(wǎng)簽數(shù)據(jù)，2021年全年福清一手住宅網(wǎng)簽9933套，同比上一年整整減少1356套，網(wǎng)簽面積同比下跌5.9%。去年9月的網(wǎng)簽量，只有3月份網(wǎng)簽量的三分之一左右。

　　面對(duì)銷售壓力，福清不少項(xiàng)目以價(jià)換量，促銷打折，相對(duì)偏遠(yuǎn)、配套不全的區(qū)域，開始出現(xiàn)8000元/平方米的房源。2020年時(shí)，福清有不少掛牌價(jià)格達(dá)到三四萬的二手房小區(qū)，如今掛牌價(jià)近乎腰斬。

　　而根據(jù)房天下研究院數(shù)據(jù)，福清今年4月二手房參考均價(jià)跌至19677元/平方米，今年7月進(jìn)一步跌至13501元/平方米。

　　縣城樓市還有機(jī)會(huì)嗎?

　　福清的房地產(chǎn)市場(chǎng)，是一個(gè)典型的強(qiáng)經(jīng)濟(jì)型縣域房地產(chǎn)的發(fā)展案例。

　　一位當(dāng)?shù)刭Y深房地產(chǎn)中介告訴第一財(cái)經(jīng)，2000年左右，福清還沒有進(jìn)行縣城大開發(fā)，也沒有太多像樣的樓盤，那時(shí)候600元/平方米-800元/平方米的房子在當(dāng)?shù)鼐褪恰昂勒绷恕?/p>

　　后來，由于福清老城區(qū)已經(jīng)無法承載快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)，政府提出了西進(jìn)戰(zhàn)略，開始大力發(fā)展西區(qū)新城。2016年以后，又變成東西南北多區(qū)域全面開花、齊頭并進(jìn)，縣城面貌徹底改變。那時(shí)候，這類東部沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的四線縣城，也是開發(fā)商最愛進(jìn)駐的片區(qū)。

　　不過，2021年下半年以來，縣城房地產(chǎn)“退燒”明顯，福清并不是個(gè)例。

　　克而瑞研究中心高級(jí)研究總監(jiān)馬千里認(rèn)為，過去十年城鎮(zhèn)化發(fā)展迅速，城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)需求端貢獻(xiàn)巨大，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)，至2021年底，我國(guó)城鎮(zhèn)人口例為64.7%，距離十四五預(yù)期目標(biāo)65%僅剩不到0.3個(gè)百分點(diǎn)，因此我國(guó)城鎮(zhèn)化已進(jìn)入中后期發(fā)展階段，未來城鎮(zhèn)化水平提升速度勢(shì)必會(huì)下降。

　　但馬千里仍然看好福清這類具備特色產(chǎn)業(yè)的縣區(qū)。他表示，目前我國(guó)縣城投資與城市差距很大，人均市政公用設(shè)施固定資產(chǎn)投資僅為城區(qū)的二分之一左右，人均投資強(qiáng)度僅為市轄區(qū)四分之一，縣市城建發(fā)展提速空間巨大。值得關(guān)注的是，特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展助力人口集聚，部分縣市人口增長(zhǎng)超過市轄區(qū)，近十年有150個(gè)縣市人口增長(zhǎng)達(dá)到13%以上，大大促進(jìn)了這些縣市的日常消費(fèi)和住房需求增長(zhǎng)。

　　今年5月，中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)的意見》，提出了以縣域?yàn)橹匾d體的城鎮(zhèn)化建設(shè)，立足于資源環(huán)境承載能力、區(qū)位條件、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、功能定位，發(fā)展具有地方特色、不同功能、符合市場(chǎng)規(guī)律的縣城，引導(dǎo)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口就近城鎮(zhèn)化，完善大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)化空間布局。馬千里表示，國(guó)家層面推動(dòng)縣城的發(fā)展，未來或許仍將帶來巨量的新增房屋居住需求。