作者：馬一凡

　　16天后，福建省會福州的第一個“現(xiàn)房銷售”地塊就將開拍。

　　很多年來購房者被樓盤貨不對板所困擾，期待著買房能夠“所見即所得”，這一次，福州的探索會成功嗎？

　　我國現(xiàn)行的商品房預售制度已實行了整整28年，近年來，東部沿海多地都曾提出或探索試點現(xiàn)房銷售，比如杭州、蘇州等，但目前都偃旗息鼓。

　　IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學家柏文喜認為，商品房預售制這套體系已形成一種巨大的慣性和利益捆綁，重回現(xiàn)房銷售制度困難重重，貿(mào)然取消商品房預售制將引發(fā)行業(yè)格局的劇烈調(diào)整和大量壞賬的爆發(fā)，但當下樓市供需格局已經(jīng)發(fā)生根本性變化，商品房預售制到了不得不調(diào)整的時刻，漸進推開現(xiàn)房銷售勢在必行。

　　小縣城試點

　　近日福州市永泰縣掛出一幅“商業(yè)+住宅”性質(zhì)的建設用地，定于8月5日上午拍賣。這塊地價格不高，起拍價僅4000萬元，起始樓面價只有1106元/平方米，溢價率最高不得超20%。

　　但一個不起眼的縣城地塊卻意義重大，因為這是福州首宗要求“現(xiàn)房銷售”的涉宅土地。

　　該宗地出讓要求中明確，規(guī)劃房屋竣工驗收之后，競得人方可申請房屋銷售手續(xù)，取得“現(xiàn)房銷售許可證”之后，購房業(yè)主自取得房屋不動產(chǎn)權證之日起未滿五年的，不得上市交易轉(zhuǎn)讓，也不得辦理轉(zhuǎn)讓公證等手續(xù)。

　　實際上，從2015年起，福建省就開始研究現(xiàn)房銷售相關課題。到了2018年4月，福建省住建廳曾出臺《關于加強精準調(diào)控穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的通知》，其中“優(yōu)化土地供應管理”章節(jié)提到：福州、廈門兩市試點在土地出讓中逐步提高商品房預售條件，直至現(xiàn)房銷售。

　　如今，現(xiàn)房銷售終于從福州的一個下轄縣開始試點，不過，這塊地最終能否順利出讓還是一個未知數(shù)。

　　永泰縣縣城規(guī)模并不大，常住人口僅28萬余，從近幾次當?shù)赝僚那闆r來說，拿地房企多為福建本土小型開發(fā)商，比如今年4月，福建品潤地產(chǎn)以底價1.05億元成功競得永泰城峰鎮(zhèn)一幅商住用地，成交樓面價1629元/平方米。去年9月，福州盛佳源貿(mào)易有限公司以底價3.3億元競得永泰城峰鎮(zhèn)劉岐村地塊。以過往經(jīng)驗看，中小型房企對“現(xiàn)房銷售”的積極性并不高。

　　未竟的探索

　　除福州外，已有數(shù)個東部沿海地區(qū)城市率先探索現(xiàn)房銷售試點，但多已偃旗息鼓。

　　2016年，由于土地市場過熱，蘇州曾出臺《關于進一步加強蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場管理的實施意見》，對土拍設定了“市場指導價”，如果房企競價過猛，最終成交價超過了指導價的10%，就要在工程竣工驗收后方可申請預售許可。這被視為蘇州版的“現(xiàn)房銷售”探索，該政策出臺后的第二年，即2017年，蘇州誕生了39個需要現(xiàn)房銷售的地塊，其中6個都是區(qū)域地王。

　　這批高價拿地的開發(fā)商很快發(fā)現(xiàn)自己被套牢了，甚至有樓盤是2016年拿地的，但時隔6年才開盤。2020年，火熱的蘇州樓市走入下行期，有開發(fā)商因為算不過賬，便開始操作“精裝變毛坯”“強推裝修包”等擦邊球動作。

　　疊加疫情等因素的影響，2020年蘇州一紙通知放松了房企預售的條件，也取消已執(zhí)行了42個月的強制性現(xiàn)房銷售政策。

　　隔壁省的省會杭州2016-2017年時，土地市場也跟蘇州一樣火爆，為了抑制土拍熱度，杭州短暫實行過溢價率過高就轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售的制度，一共誕生了20個項目，但僅試行了幾個月便廢除了這項規(guī)則。

　　2021年土地出讓方式變了，杭州成為試點集中供地的22城之一，杭州便打算重新試點現(xiàn)房銷售。

　　去年8月，杭州發(fā)布當年度第二批集中供地公告，首次提出希望試水10宗“競品質(zhì)”現(xiàn)房銷售地塊，由杭州下轄的行政區(qū)各派出一個代表地塊，有意向的開發(fā)商可以先提供建設方案，方案通過后開始競地價，樓盤通過驗收后才能進行現(xiàn)房銷售。

　　因為擔心開發(fā)商不愿意配合現(xiàn)房銷售，杭州還特地作出讓利——普通商品房地塊溢價率上限為15%，現(xiàn)房銷售地塊溢價率最高只能到5%。

　　最終結果是這10宗地塊全部流拍，沒有一家開發(fā)商愿意參與拿地。

　　2017年時，廣東省在《實施珠三角規(guī)劃綱要2017年重點工作任務》中，也曾提出鼓勵推行現(xiàn)房銷售制度，逐步取消預售制，后來便無下文。

　　目前唯一實現(xiàn)全省商品住房均現(xiàn)房銷售的省份是海南，不過海南有其特殊性，其經(jīng)驗很難被復制。

　　2020年3月，海南出臺《關于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責任制的通知》，規(guī)定新出讓土地建設的商品住房要現(xiàn)房銷售。這項新規(guī)出臺的特殊背景是：海南正在大力打造自由貿(mào)易港，經(jīng)濟增長由主要依靠投資拉動轉(zhuǎn)向依靠消費拉動。自2018年實行房地產(chǎn)全域限購后，海南大幅降低經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴，房地產(chǎn)投資占GDP的比重從2017年的46%降至2019年25%。

　　以?？跒槔ツ耆旯?5宗土地里，市場化商品住房建設用地只剩下3宗，其余涉宅用地則用于安居房、租賃房、回遷安置房等，這導致許多市場化拿地房企已經(jīng)徹底撤出海南。

　　華泰證券認為，高周轉(zhuǎn)類房企對這樣的土地投資缺乏興趣，且短時間內(nèi)把海南的做法拓展到其他區(qū)域并不現(xiàn)實。

　　為何困難重重

　　我國現(xiàn)行的商品房預售制度起始于1994年，至今已實行了整整28年。全社會關于取消期房預售的討論，也已經(jīng)延續(xù)了十多年。

　　2005年8月，央行曾在《2004年中國房地產(chǎn)金融報告》提出“建議取消現(xiàn)行房屋預售制度”，但時隔9天當時的建設部就表態(tài)“國家近期不會取消商品房預售制度”。隨后，新華社發(fā)表評論認為，是否取消商品房預售制，是牽一發(fā)而動全身的大事。

　　為何這一制度能運行長達28年，這期間多地探索取消預售制卻無法成功？

　　談及根本原因，IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學家柏文喜對第一財經(jīng)表示：“商品房預售制度支持了房企的高周轉(zhuǎn)模式和當前的房地產(chǎn)市場規(guī)模，涉及投資、建設、就業(yè)、稅收、土地出讓金等多個方面，如果實行現(xiàn)房銷售，必然會大大壓縮房地產(chǎn)行業(yè)的財務杠桿和行業(yè)規(guī)模，引發(fā)行業(yè)格局的劇烈調(diào)整和大量壞賬的爆發(fā)，這是各利益相關方無法接受的?！?/p>

　　上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦認為，商品房預售制對房地產(chǎn)行業(yè)大規(guī)模發(fā)展起到了支持作用，“上世紀90年代商品房市場化以后，如果沒有預售制，那同樣的錢，開發(fā)商只能花三年時間做一個項目，單個項目中還要沉淀大量資金，所以預售制實際上支撐了大量的商品房市場供應”。

　　柏文喜表示，當下房地產(chǎn)行業(yè)供需格局已經(jīng)發(fā)生根本性變化，又因預售資金監(jiān)管失效引發(fā)了不少問題，到了不得不取消商品房預售制的時候。但是預售制這套體系已經(jīng)實行了28年，已形成一種巨大的行業(yè)慣性和利益捆綁，重回現(xiàn)房銷售制度困難重重。

　　“一旦改預售制為現(xiàn)房銷售，會導致房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模收縮，直接影響樓市供給總量，引發(fā)行業(yè)稅費和土地出讓金收入巨減，甚至會帶來GDP的收縮。”柏文喜說道。

　　盧文曦也表示，如果現(xiàn)在大規(guī)模實行現(xiàn)房銷售，會導致樓市供應量收縮，影響固定資產(chǎn)投資和地方土地出讓金收入，帶來的市場波動風險較大，“所以現(xiàn)房銷售不是一蹴而就的”。

　　柏文喜認為，現(xiàn)房銷售必須漸進推開，現(xiàn)階段可以學習中國香港和其他國家的預售制，將銀行按揭貸款的發(fā)放后置于房屋交付這個節(jié)點前后，房企主要依靠自身向銀行貸款去完成開發(fā)建設，就不會出現(xiàn)大規(guī)模的項目爛尾情況了，對涉房領域的沖擊會更小一些。