房企預(yù)售資金“蒸發(fā)”、爛尾樓盤交付無期、業(yè)主要求強制停貸……類似場景在全國多個城市上演。

　　近期，全國多地爛尾樓業(yè)主聯(lián)合發(fā)起聲明，要求強制停止償還貸款，直至相關(guān)項目完全復(fù)工為止，涉及城市包括河南省的鄭州、商丘、新鄉(xiāng)、南陽、周口，以及山西、江蘇、江西、湖南、湖北、廣西、陜西等多個省份的城市。涉事樓盤中，也不乏前些年頗受市場關(guān)注的“網(wǎng)紅”樓盤，部分樓盤甚至在開售時“日光”。

　　樓盤爛尾背后，房企和預(yù)售資金監(jiān)管銀行分別應(yīng)該承擔何種責任？業(yè)主單方面要求強制停貸是否可行？業(yè)主利益該如何保障？預(yù)售制是否應(yīng)該取消并改為現(xiàn)房銷售？

　　基于上述問題，第一財經(jīng)專訪了中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究中心執(zhí)行院長陳晟，中國社會科學院城市發(fā)展與環(huán)境研究所土地經(jīng)濟與不動產(chǎn)研究室主任王業(yè)強，人大國發(fā)院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大，北京大學房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波，上海師范大學商學院教授、房地產(chǎn)與城市發(fā)展研究中心主任崔光燦，北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所合伙人律師駱訓(xùn)文，北京云嘉律師事務(wù)所合伙人張博等多位地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)＜液蛯崉?wù)界人士。

　　多名受訪者認為，在住房市場下行，房企進入“慢周轉(zhuǎn)”時代，房企資金鏈緊張，疊加疫情及防控政策影響地產(chǎn)鏈條企業(yè)復(fù)工等因素下，此前房企違規(guī)挪用資金、監(jiān)管不到位等問題逐漸暴露出來。從短期來看，小業(yè)主“強制停貸”或承擔較大風險，地方監(jiān)管部門需落實好協(xié)調(diào)和兜底責任；從較長時間來看，預(yù)售資金監(jiān)管需繼續(xù)優(yōu)化，完善對小業(yè)主的救濟措施，比如探索采用擔保方式。

　　第一財經(jīng)：“強制停貸潮”背后是房屋爛尾問題，爛尾樓產(chǎn)生背后有哪些原因？又有哪些原因觸發(fā)業(yè)主集體停貸？

　　在崔光燦看來，爛尾樓是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展周期中一個常見的現(xiàn)象，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風險外溢的直接表現(xiàn)。

　　“預(yù)售資金監(jiān)管是一個防范項目資金被挪用，保障項目建設(shè)順利完工交付的制度設(shè)計，但在實踐中，由于房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)主體是房地產(chǎn)企業(yè)，銀行并不能起到全面監(jiān)管項目進度和資金使用的情況，所以，當企業(yè)出了問題，一般是較難保障項目順利完工交付的?！?崔光燦稱。

　　況偉大表示，房企的交付風險與過去多年“快周轉(zhuǎn)”模式下的累計效益不無關(guān)系。但在“三道紅線”之下，房企資金周轉(zhuǎn)慢了下來，多數(shù)房企多元化經(jīng)營模式行不通了，疊加去年下半年以來，房企融資、開發(fā)、銷售全鏈條遇冷，一些房企出現(xiàn)了“拆東墻、補西墻”的資金挪用等行為，交付風險進一步增大。

　　樓建波則認為，近期，受國內(nèi)疫情反復(fù)和防控政策影響，房地產(chǎn)業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)面臨更多不確定性、收入縮水讓業(yè)主風險預(yù)期進一步下調(diào)。此外，部分地區(qū)出現(xiàn)的樓市政策“寬松潮”，優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管政策的做法，在增加商品房預(yù)售資金使用靈活性的同時，也客觀上帶來了一些監(jiān)管的不到位。

　　王業(yè)強稱，政府部門的監(jiān)督問題同樣不可忽視。一方面，房企開發(fā)是要到住建部門備案，因此，住建部門有監(jiān)督房企開發(fā)過程中可能存在的風險；另一方面，房企違規(guī)挪用預(yù)售款，有地方的政府部門為了加快房屋開發(fā)，出面向銀行擔保。

　　雖然爛尾樓問題在多地都長期存在，但“多地小業(yè)主聯(lián)合發(fā)起聲明，要求強制停止償還貸款”的行為并不多見。

　　多名受訪者認為，這背后有諸多因素，例如，疫情之下業(yè)主償債能力加大；房企頻發(fā)暴雷影響市場信心，業(yè)主在明知房企復(fù)工無望的情況下，只能將維權(quán)的壓力只能施加于銀行等。

　　另一個觸發(fā)小業(yè)主集體停貸維權(quán)的原因或與此前零星存在的司法實踐有關(guān)。駱訓(xùn)文稱，此前，在銀行起訴小業(yè)主主動停貸的個案中，存在地方法院乃至最高法判決稱“爛尾樓的風險不應(yīng)全由購房者承擔”的情況。“法院在做出此類個案判決時一般是出于公平的角度，因為相關(guān)涉事銀行大都存在一些違規(guī)操作?！?/p>

　　第一財經(jīng)：業(yè)主停貸對房企會產(chǎn)生多大的壓力？

　　多名受訪者一致認為，由于業(yè)主和開發(fā)商之間簽訂的是購房合同關(guān)系，而和銀行之間的按揭貸款合同關(guān)系，均是單方面的。故此，業(yè)主停貸對房企“施壓”有限。

　　“購房者貿(mào)然停止還貸，從法律層面并不可取，因為會使購房者面臨較大的法律風險：很可能會被銀行起訴追究違約責任，還會影響征信記錄?！睆埐┓Q。

　　駱訓(xùn)文也持相近觀點。他進一步提到，一方面，在有關(guān)部門調(diào)查取證之前，業(yè)主控告監(jiān)管銀行涉嫌違規(guī)操作的問題有時難以取得充分證據(jù)；另一方面，開發(fā)商和監(jiān)管銀行的違規(guī)問題，一般應(yīng)由住建或金融等監(jiān)管部門去追責，根據(jù)合同相對性原則，在法律上并不能當然成為業(yè)主不履行與銀行按揭貸款合同相關(guān)條款的理由。

　　張博建議，購房者應(yīng)采取一些比較穩(wěn)妥的做法，利用法律途徑維權(quán)。

　　具體方式有二：其一，購房者們可以派代表與銀行談判，爭取延期還款或其他有利的結(jié)果；其二，如果房地產(chǎn)開發(fā)商確已喪失繼續(xù)開發(fā)的能力致使無法交房，購房者可以通過訴訟，請求法院解除商品房買賣合同并解除商品房擔保貸款合同。

　　根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第20條：因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應(yīng)予支持。

　　“如果解除商品房擔保貸款合同的請求能夠獲得法院支持，自然就不用還貸了。”張博稱。

　　那么，當法院判決“爛尾樓的風險不應(yīng)全由購房者承擔”之后，銀行發(fā)放出去的貸款由誰來還？

　　駱訓(xùn)文稱，至少存在兩種司法判決：第一種，既然開發(fā)商違約，房屋買賣合同及擔保貸款合同解除，則開發(fā)商應(yīng)將收取的的購房貸款返還給擔保權(quán)人也就是貸款銀行；第二種，法院沒有判決或購房者沒有提出解除買賣合同，法院可能會判決階段性停貸，暫停還貸的期限直至開發(fā)商交樓。

　　不過，駱訓(xùn)文也坦言，通過法律途徑解決爛尾樓問題可能會有1～2年甚至更長時間的精力損耗。當前，在近期多地均出現(xiàn)業(yè)主集體停貸的背景下，不排除政府相關(guān)部門為業(yè)主提供更有針對性、更切實可行的兜底措施。

　　樓建波稱，“保交樓”不僅關(guān)乎業(yè)主的切身利益，對開發(fā)商、銀行和樓盤所在地經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定都有影響。建議在出現(xiàn)樓盤停工、爛尾等問題時，四方同時派出代表談判，共同推進解決。“地方政府不應(yīng)‘躺平’，應(yīng)該全程參與后續(xù)的處理進程中。比如，可以先地方對無法按期交付的樓盤做出分類，哪些是因疫情等影響，延期交付的樓盤；哪些是房企資金鏈斷裂而爛尾的樓盤。”

　　崔光燦也認為，解決已經(jīng)產(chǎn)生的爛尾樓與保交付往往是相關(guān)的問題，一般首先要依靠企業(yè)自救，地方政府要加大監(jiān)督和協(xié)調(diào)，解決實際問題，加大項目公司的資金使用與正常運營的管理，適當?shù)那闆r下，可由購房人與項目公司、地方政府形成聯(lián)合推進的機制，有針對性解決問題。

　　第一財經(jīng)：為防范樓房爛尾事件發(fā)生，預(yù)售資金監(jiān)管應(yīng)如何優(yōu)化？

　　隨著多地頻現(xiàn)爛尾樓，陳晟認為，這在樓市下行期，不僅會進一步挫傷購房者信心，也會對企業(yè)和政府信心帶來負面影響。

　　況偉大進一步分析稱，對于房企而言，當出現(xiàn)延期交付、停工乃至爛尾等問題時，需承擔兩方面資金壓力，一是違約金，二是銷售回款受阻后，開發(fā)貸款同樣承壓；而對于地方金融體系的資產(chǎn)穩(wěn)定也會造成波及。

　　今年2月，全國性商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法已經(jīng)出臺，首次對商品房預(yù)售資金監(jiān)管從全國層面作出統(tǒng)一安排、確定監(jiān)管機制。但在王業(yè)強看來，政策執(zhí)行效果不明顯。

　　“由于很多項目超融、預(yù)售資金挪用，導(dǎo)致現(xiàn)金流不足以覆蓋債務(wù)。如果各方債權(quán)人都來索債權(quán)保障，多方博弈導(dǎo)致僵持不下，資金動不了，難免導(dǎo)致項目爛尾或停工。” 王業(yè)強稱。

　　對于未來改進預(yù)售資金監(jiān)管的方向，王業(yè)強提出三點建議：

　　其一，將項目預(yù)售資金、開發(fā)貸款、個人購房按揭貸款等全部納入項目資金監(jiān)管范疇，實行三方監(jiān)管，確保相關(guān)資金用于項目開發(fā)建設(shè)；其二，不再“一刀切”，而是梯隊化預(yù)售監(jiān)管放松，針對信用等級較高的房企，預(yù)售資金留存比例適當降低；其三，要在嚴格執(zhí)行商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度的基礎(chǔ)上，探索采取擔保方式，允許部分高信用房企以銀行保函解凍部分監(jiān)管資金，專項用于本項目復(fù)工復(fù)產(chǎn)，后續(xù)商品房銷售款需足額補齊提取金額。

　　陳晟同樣建議探索保險制度。他表示，類似于開發(fā)商貸款引入保險的信用制度一樣，或可研究由開發(fā)商為購房者購買保險，以推動三四線城市的住房銷售?！叭绻彿坑邢鄳?yīng)的保險，那么當房企不能正常交付的情況，會有相應(yīng)的賠付制度，以減輕消費者風險，降低矛盾，避免出現(xiàn)停付停貸現(xiàn)象?！?/p>

　　第一財經(jīng)：預(yù)售制該不該取消？

　　崔光燦認為，預(yù)售制是我國房地產(chǎn)開發(fā)模式與融資模式?jīng)Q定的，是我國商品房建設(shè)供應(yīng)機制的重要部分，當前在沒有新的開發(fā)模式和融資模式變化下，尚無法簡單一刀切式的取消，所以要從長效制度建設(shè)考慮完善并逐步調(diào)整這一制度，最終是建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式，更好的服務(wù)人民安居。

　　但況偉大和王業(yè)超則表示，從長遠來看，或可探索現(xiàn)房銷售。

　　況偉大稱，預(yù)售制是針對樓市供小于求的背景下制定出臺的。彼時，購房者根據(jù)供銷情況和實際購房需求，預(yù)判未來房價大概率會呈上升趨勢，故此愿意承擔一定的購房風險。當前，對于一些去化壓力大的三四線城市，預(yù)售制或已不再適用，建議在這些地區(qū)試點推行現(xiàn)房銷售制度。

　　王業(yè)超稱，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)過20多年的快速發(fā)展之后，目前已經(jīng)由增量市場轉(zhuǎn)入存量房市場，房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)該更加關(guān)注住房品質(zhì)的提升。長期來看，房地產(chǎn)行業(yè)集中度將持續(xù)提升，優(yōu)質(zhì)房企有望獲取業(yè)績集中度提升的機會，問題房企則將出清。在這樣一個趨勢下，預(yù)售制應(yīng)該逐步退出房地產(chǎn)市場。