中新經(jīng)緯7月13日電 (魏薇 實(shí)習(xí)生 郭西子)“停貸也是絕望下的無奈之舉，房租加房貸基本掏空我每個(gè)月收入，面對(duì)毫無希望建成的房子，我想把自己從馬拉松式的維權(quán)中解脫。我知道所有的后果，但是我太累了，就只剩下這條路了?！睆埮窟煅实卣f道。

　　張女士介紹，她是國內(nèi)某985高校碩士畢業(yè)，畢業(yè)后就來到武漢光谷工作，2020年1月，她購買了武漢綠地光谷星河繪項(xiàng)目的一套房子，原本應(yīng)該于2022年12月交房，但如今20棟樓中僅有2棟封頂。

　　綠地光谷星河繪位于高新技術(shù)企業(yè)云集的武漢光谷，吸引了不少外地來武漢的人置業(yè)。另一位購買該項(xiàng)目的業(yè)主周女士介紹，這個(gè)項(xiàng)目中很多購房者都是近幾年畢業(yè)的大學(xué)生，據(jù)業(yè)主統(tǒng)計(jì)，近2400戶業(yè)主中有超1414人具有本科及以上學(xué)歷，占比近60%，其中碩士341人、博士41人，被外界稱為武漢“最高學(xué)歷樓盤”。

　　如今，項(xiàng)目距離最后交房日期僅剩不到半年，張女士和其他業(yè)主眼看交房無望，他們決定向開發(fā)商和銀行單方面宣布“停貸”。他們擬定了一份停貸告知書，稱業(yè)主一致決定：自合同交房日期2022年12月31日起，將停止向貸款銀行償還個(gè)人貸款的每月還款直至樓盤完工驗(yàn)收合格交付。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近日，全國已有52個(gè)樓盤的業(yè)主宣布斷供、停貸，這些樓盤大部分是爛尾、停工狀態(tài)，業(yè)主們眼看著樓盤爛尾，曾經(jīng)向開發(fā)商上交的購房資金也去向不明，他們不再愿意向銀行繼續(xù)還貸。斷供會(huì)讓業(yè)主們面臨怎樣的風(fēng)險(xiǎn)？在開發(fā)商、銀行和業(yè)主三方中，他們能否在這場拉鋸戰(zhàn)中贏得最終的勝利？

　　“北漂”碩士買房被套

　　張女士向中新經(jīng)緯回憶道，自己碩士期間有在深圳企業(yè)實(shí)習(xí)，覺得深圳房價(jià)物價(jià)太高，生活成本高，由于武漢是個(gè)強(qiáng)二線城市，且距離家人很近，就選擇來武漢工作。

　　張女士表示，由于自己在光谷上班，在家人資助下，她購買了位于光谷的綠地光谷星河繪樓盤，“這個(gè)項(xiàng)目因?yàn)槲恢煤?，價(jià)格也比較低，我搖了三次號(hào)才搖到”。

　　據(jù)多位綠地光谷星河繪的業(yè)主介紹，該項(xiàng)目開盤后賣得非?；鸨?，一共開盤9次，每次都是“日光”，也有著“九開九罄”的說法。

　　但張女士介紹，當(dāng)2021年6月該項(xiàng)目最后一棟售罄，多名業(yè)主發(fā)現(xiàn)，除了正在銷售的B13A有施工人員在作業(yè)，其他樓棟全部無人施工。

　　“我首付還是向親戚借的，貸款102萬元，當(dāng)時(shí)房貸利率為5.68%，貸款行是中國工商銀行武漢水果湖支行，每月月供6000多元?！睆埮空f，因?yàn)槟赣H身患癌癥，她怕家人擔(dān)心，不敢告訴家人房子可能會(huì)爛尾。

　　有著同樣遭遇的還有碩士畢業(yè)的李先生。李先生告訴中新經(jīng)緯，他是一名“北漂”，工作多年積攢了幾十萬，本打算買房置業(yè)之后結(jié)婚、回武漢。2020年12月，他購買了綠地光谷星河繪的一套房子，總價(jià)230萬元，向交通銀行武漢武昌支行貸款160萬元，當(dāng)時(shí)貸款利率5.68%，月供9300元。

　　他表示，2021年6月，他發(fā)現(xiàn)工地停工，至今房子眼看著就要爛尾?！胺孔右粻€尾，打亂了我所有的計(jì)劃，本來買的是婚房，現(xiàn)在婚也結(jié)不了，當(dāng)時(shí)為了回武漢工作離家近，專門買了光谷的樓盤，現(xiàn)在也回不去了，沒有地方住，只能繼續(xù)漂著?！?/p>

　　同樣在2020年，在浙江工作的王先生計(jì)劃在武漢購入自己的首套房，經(jīng)過比較篩選，最終選擇了綠地光谷星河繪。和張女士一樣，王先生也是連續(xù)搖號(hào)3次才成功搖上。

　　他告訴中新經(jīng)緯，自己購入了一套總價(jià)176.83萬左右的住房，首付為53.8萬元，在中國銀行武漢民族大道支行貸款123萬元，當(dāng)時(shí)貸款利率5.63%，每月需還款7100元余元。然而，該樓盤在銷售一空后，工地卻停工了。從2021年5月起，業(yè)主不斷維權(quán)，該樓盤才從3-6層建到15-20層，但目前已處于徹底停工狀態(tài)。

　　據(jù)業(yè)主介紹，星河繪項(xiàng)目A區(qū)和B區(qū)共20樓棟，A區(qū)11棟，B區(qū)9棟，目前僅有B10、B11封頂，兩棟樓總高度為16層；其余樓棟總層數(shù)集中在30層左右，截至7月13日，皆未封頂。

　　面對(duì)這樣一個(gè)局面，王先生最擔(dān)心的是自己的貸款。他稱，如果房子遲遲不開工，無法建成，那么自己每月辛苦還貸就等于是在白白浪費(fèi)錢，“我有生活成本，有房租成本，然后還要還30年的貸款，如果房子也沒有了，相當(dāng)于白白虧了200多萬元?！?/p>

　　公開資料顯示，綠地光谷星河繪開發(fā)商為武漢新高興谷置業(yè)有限公司(下稱武漢新高)，該公司100%控股股東為綠地地產(chǎn)集團(tuán)武漢置業(yè)有限公司，穿透看該公司由綠地控股集團(tuán)股份有限公司控股。對(duì)于該項(xiàng)目現(xiàn)在施工的狀態(tài)、能否按期交付等問題，中新經(jīng)緯向綠地控股有關(guān)人士發(fā)送了采訪提綱，截至發(fā)稿尚未收到回復(fù)。

　　王先生提供的一份6月11日武漢市住房保障和房屋管理局對(duì)業(yè)主的信訪回復(fù)函顯示，關(guān)于項(xiàng)目施工推進(jìn)進(jìn)展情況，該局會(huì)同轄內(nèi)房管部門持續(xù)跟蹤項(xiàng)目進(jìn)展，督促開發(fā)企業(yè)推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)，經(jīng)企業(yè)反饋，目前該項(xiàng)目正常施工。開發(fā)企業(yè)表示，力爭按照合同約定時(shí)間交付，如發(fā)生逾期將按照合同約定承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。

　　業(yè)主質(zhì)疑銀行違規(guī)放貸、對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管失責(zé)

　　對(duì)于停貸的想法，多位業(yè)主表示，并不是一時(shí)沖動(dòng)，自己已經(jīng)考慮清楚后果。

　　“我一路以來也是眾人口中別人家的優(yōu)秀孩子，也是有社會(huì)責(zé)任心的人，我也不想當(dāng)老賴?！睆埮勘硎?，業(yè)主們并不是莽夫，一時(shí)激憤做出的決定，關(guān)于個(gè)人自行停貸會(huì)造成房子被銀行強(qiáng)制回收，以及影響個(gè)人征信等后果，業(yè)主們都是有充分了解的，但是想到未來的30年，對(duì)著一個(gè)爛尾樓還貸，還要征信何用。

　　之前她也和自己貸款銀行溝通能否停貸，但銀行給出的回復(fù)讓她失望。“銀行客戶經(jīng)理說，第一他們?nèi)克袞|西都是合法合規(guī)，第二整個(gè)湖北武漢都沒有這種先例，第三你直接聯(lián)系我們的法務(wù)部門?！?/p>

　　李先生也稱，自己看不到收房的希望，而且還款壓力很大。“停貸這件事我和銀行溝通過，銀行說沒有先例，如果有先例他們可以上報(bào)。停貸的后果我也想過，但是我認(rèn)為是銀行有錯(cuò)在先，我們也要捍衛(wèi)自己的權(quán)益。”他質(zhì)疑道，“我們就是想一手交錢一手交房，房子沒拿到，我干嘛還繼續(xù)還貸款？”

　　李先生認(rèn)為，銀行的錯(cuò)在于未封頂違規(guī)放貸以及對(duì)監(jiān)管賬戶預(yù)售資金監(jiān)管失責(zé)。

　　根據(jù)人民銀行和原銀監(jiān)會(huì)于2007年下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》要求，商業(yè)銀行應(yīng)重點(diǎn)支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對(duì)購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款。

　　對(duì)于預(yù)售監(jiān)管資金到底如何使用的，業(yè)主也提出質(zhì)疑。依據(jù)2021年8月東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)在武漢市民留言板上給出的回復(fù)“該項(xiàng)目11個(gè)監(jiān)管賬戶重點(diǎn)監(jiān)管資金進(jìn)賬7.25億，開發(fā)企業(yè)累計(jì)申請(qǐng)使用5.16億”，業(yè)主周女士稱，當(dāng)時(shí)重點(diǎn)監(jiān)管資金的使用比例為71%，而當(dāng)時(shí)樓盤工程進(jìn)度不足15%。

　　有業(yè)主同樣向有關(guān)部門反映，希望能公示該項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管情況，根據(jù)上述信訪回復(fù)，武漢新高以相關(guān)賬戶信息屬于公司商業(yè)秘密為由不同意公開。武漢市住房保障和房屋管理局認(rèn)為，不同意公開的理由合理，決定不予公開。

　　在無奈之下，王先生和其他業(yè)主也曾聯(lián)系過貸款銀行希望能暫停還貸，他表示，自己聯(lián)系過幫自己辦理房屋貸款的銀行客戶經(jīng)理，希望對(duì)方針對(duì)這種情況提出一些解決辦法，但沒有得到有效回復(fù)。

　　也曾有人建議業(yè)主起訴開發(fā)商解除合同，但王先生認(rèn)為這并不能解決問題。在他看來，即使購房合同和貸款解除了，業(yè)主交付的首付也不能保證一定可以拿回來。所以王先生傾向于通過維權(quán)，倒逼開發(fā)商和銀行，推動(dòng)事件得以解決，讓房子順利完工。

　　對(duì)于業(yè)主反映的情況，中新經(jīng)緯撥打上述三家銀行客戶經(jīng)理和支行網(wǎng)點(diǎn)電話，工行客戶經(jīng)理表示個(gè)人無法接受采訪，會(huì)向上級(jí)匯報(bào)情況；中國銀行客戶經(jīng)理稱，僅僅是在辦理貸款時(shí)協(xié)助辦卡，并不負(fù)責(zé)貸后的事宜；交通銀行武漢武昌支行一位工作人員則表示，有收到業(yè)主的停貸要求，但以前沒有辦理過(相關(guān)業(yè)務(wù))，銀行沒有這種先例。

　　王先生告訴中新經(jīng)緯，有業(yè)主將銀行未封頂即放貸、未如實(shí)審批資金使用申請(qǐng)等問題舉報(bào)至銀保監(jiān)會(huì)湖北監(jiān)管局。中新經(jīng)緯在一份落款日期為今年6月的《銀行保險(xiǎn)違法行為舉報(bào)告知書》上看到，該局已受理其所述的舉報(bào)事項(xiàng)，并按照程序進(jìn)行調(diào)查。

　　律師詳解停貸風(fēng)險(xiǎn)

　　不僅武漢綠地光谷星河繪，近日，網(wǎng)上流傳了不少爛尾樓項(xiàng)目的停貸告知書，比如江西省南昌市新力城、景德鎮(zhèn)市恒大瓏庭；武漢市恒大時(shí)代新城；河南省鄭州市康橋那云溪、鄭州市鄭州市名門翠園、鄭州市浩創(chuàng)梧桐茗筑、鄭州市啟福城、商丘市恒大名都二期；湖南省長沙市恒泰長沙芙蓉悅府、長沙市新力鉑園等。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)建議，要積極處理好房貸斷供一事，重視房屋爛尾和房貸斷供的因果關(guān)系，積極梳理出貸款緩繳或其他變通的方式。他還提到，要關(guān)注近期房企不能開工的原因和現(xiàn)象，繼續(xù)提供幫助，尤其是關(guān)好預(yù)售資金監(jiān)管口子，確保資金用于工程建設(shè)。

　　北京金訴律師事務(wù)所主任律師王玉臣在接受中新經(jīng)緯采訪時(shí)表示，從情理來看，而且從實(shí)際情況來看，在很多爛尾樓項(xiàng)目里，銀行違規(guī)放貸難辭其咎。以住宅為例，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，在主體沒有完工之前，銀行是不能放貸的。但是不少的銀行無視這個(gè)規(guī)定，提前放貸，而且還有不少銀行在放貸時(shí)根本就沒有將資金放到監(jiān)管賬戶里，而是打給開發(fā)商的其他銀行賬戶，進(jìn)一步推動(dòng)了爛尾樓的誕生。

　　王玉臣提到，盡管對(duì)于不少爛尾樓而言，銀行違規(guī)放貸是其中一個(gè)很重要的間接原因，然而司法實(shí)踐中，很少有法院會(huì)直接判在這種情況可以直接實(shí)現(xiàn)停貸。即使有，也是很少一部分。

　　他分析稱，如果未經(jīng)法院判決停貸或者沒有達(dá)成停貸協(xié)議，貿(mào)然停貸的購房人往往就成了違約方，征信就會(huì)受到影響，還可能被訴到法院，甚至還可能被法院強(qiáng)制執(zhí)行。

　　“看起來似乎很不公平，但是從按揭合同的約定來看，肯定不會(huì)約定這種情況可以停貸?！蓖跤癯冀ㄗh，在銀行的按揭合同中增加一個(gè)關(guān)于銀行違規(guī)放貸的違約責(zé)任。

　　王玉臣還指出，如果購房人要實(shí)現(xiàn)停貸的目的，根據(jù)以往類似案件的經(jīng)驗(yàn)，一般有兩類法律手段：第一類是民事訴訟，如果符合特定的條件，可以直接到法院起訴，但是這種情況不多；第二類是視情況綜合運(yùn)用信息公開、違法查處、談判，甚至行政訴訟等多種法律手段來推動(dòng)停貸協(xié)議的達(dá)成。

　　在不少停貸告知書中，還提到了開發(fā)商未按規(guī)定將房款存入監(jiān)管賬戶、挪用項(xiàng)目預(yù)售資金、以及違規(guī)申請(qǐng)使用監(jiān)管資金等問題。

　　對(duì)此，王玉臣對(duì)中新經(jīng)緯表示，首先，必須完善相關(guān)立法，尤其是國家層面統(tǒng)一做出相關(guān)詳細(xì)的立法。其次，必須嚴(yán)格執(zhí)法，挪用預(yù)售資金比比皆是，早已成為不是秘密的秘密，也造成了不計(jì)其數(shù)爛尾樓的產(chǎn)生。一些地方出現(xiàn)這種情況和當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)部門監(jiān)管不嚴(yán)息息相關(guān)。

　　同時(shí)，王玉臣認(rèn)為，應(yīng)加大對(duì)銀行的監(jiān)管，對(duì)于銀行配合逃避資金監(jiān)管進(jìn)行相應(yīng)的立法完善，以及嚴(yán)格執(zhí)法。他建議在全國所有的按揭貸款合同范本中，增加銀行不嚴(yán)格遵守資金監(jiān)管政策，不嚴(yán)格依法放貸后的違約責(zé)任條款，讓銀行看到其中的利害關(guān)系。

　　最后，王玉臣提到，作為購房人，在付款、貸款、放貸的各個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，都要關(guān)注相關(guān)的資金走向。自己也要加強(qiáng)防范意識(shí)，而且一旦發(fā)現(xiàn)停工了，要立刻采取必要的法律手段。

　　“期房銷售的模式我覺得最終是需要改變的，否則爛尾樓問題恐怕會(huì)一直存在。但是短時(shí)間內(nèi)不太可能改變，需要時(shí)間?！蓖跤癯颊f。