房地產(chǎn)因城施策深入進(jìn)行，限購(gòu)、限售政策在部分三四線城市陸續(xù)放開。4月2日，衢州市住建局發(fā)布通知，同時(shí)松綁限售、限購(gòu)，成為全國(guó)首個(gè)兩政策全面放開的城市。此前，福州、秦皇島已經(jīng)宣布放松限購(gòu)，大連全面放開落戶，青島即墨、哈爾濱則取消/放松限售。

　　從數(shù)據(jù)來看，政策暖風(fēng)頻吹背后，一季度樓市成交依然低迷，導(dǎo)致市場(chǎng)對(duì)3月居民中長(zhǎng)期信貸預(yù)期仍不樂觀。此前2月居民按揭貸款出現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)以來首次負(fù)增長(zhǎng)，成為社融主要拖累。光大證券研究所首席銀行業(yè)分析師王一峰預(yù)測(cè)，3月信貸投放將明顯回暖，新增人民幣貸款有望突破3萬億元，但短貸仍是對(duì)公和零售的主要貢獻(xiàn)力量，按揭貸款或?qū)⒕S持同比少增趨勢(shì)。浙商證券分析師邱冠華、梁鳳潔也認(rèn)為，3月信貸增速有望修復(fù)，但居民中長(zhǎng)貸仍將承壓。

　　不過，機(jī)構(gòu)較為一致的觀點(diǎn)是，地產(chǎn)政策底逐漸顯現(xiàn)，未來更多的因城施策將對(duì)后續(xù)地產(chǎn)銷售和配套融資起到推動(dòng)作用。招商證券首席銀行業(yè)分析師廖志明認(rèn)為，房地產(chǎn)信貸將在年中明顯改善。3月16日國(guó)務(wù)院金融委專題會(huì)議之后，央行等五部委均釋放出“穩(wěn)地產(chǎn)”的積極信號(hào)。

　　多城放開限購(gòu)、限售

　　4月2日，浙江衢州住建局發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》(下稱《通知》)，提出“非本市戶籍家庭、個(gè)體工商戶及由自然人投資或控股的企業(yè)，視同本市戶籍家庭執(zhí)行相關(guān)購(gòu)房政策”。同時(shí)，除土地出讓公告里有特別約定的之外，《通知》發(fā)布后市區(qū)新出讓地塊新建商品住房、已出讓地塊中尚未網(wǎng)簽的144平方米及以上新建商品住房不限售。

　　這也意味著，衢州成為全國(guó)首個(gè)全面放開樓市限售、限購(gòu)政策的城市。根據(jù)2021年8月起執(zhí)行的限購(gòu)、限售政策，衢州非本地戶籍無房家庭購(gòu)房需連續(xù)繳納12個(gè)月社保或個(gè)稅且僅能購(gòu)買1套；在市區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買144平方米及以上的新房，自網(wǎng)簽備案之日起五年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

　　據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，今年一季度已經(jīng)有超過60個(gè)城市發(fā)布樓市新政超過百次，具體措施包括下調(diào)房貸利率和首付比例、提高公積金貸款額度、增加購(gòu)房補(bǔ)貼、放開限售限購(gòu)等。此前2月中旬，衢州市曾分別將居民家庭和個(gè)人住房公積金貸款額度調(diào)高10萬元。

　　此外，青島即墨區(qū)將新房銷售限制由“拿證滿5年”改為“網(wǎng)簽后滿5年”，二手房滿兩年即可交易；鄭州出臺(tái)調(diào)控新政“19條”，取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”的同時(shí)啟動(dòng)棚改貨幣化，示范作用較強(qiáng)；哈爾濱則在六大城區(qū)取消3年限售。之后進(jìn)入4月，福州、秦皇島宣布放松限購(gòu)；大連則繼濟(jì)南、昆明之后放開落戶。

　　各地因城施策不斷深入背后，3月樓市成交同比持續(xù)下滑，尤其三四線城市環(huán)比表現(xiàn)仍不樂觀，購(gòu)房者信心不足導(dǎo)致去化壓力較大。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，其監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)50城一季度供銷均走弱，出清周期有所延長(zhǎng)，其中三四線代表城市出清周期長(zhǎng)達(dá)19.7個(gè)月，較2021年末延長(zhǎng)了2.5個(gè)月；而克而瑞監(jiān)測(cè)的66個(gè)三四線城市2月去庫(kù)存周期已經(jīng)達(dá)到23.25個(gè)月，同比增幅超過80%，大連、煙臺(tái)等去化周期位列前五；二線城市中，哈爾濱、長(zhǎng)春、青島、鄭州等7個(gè)城市庫(kù)存消化周期超過2年，其中哈爾濱庫(kù)存同比增速超過1倍。

　　衢州住建局表示，此次《通知》出臺(tái)主要是為了充分釋放居民住房需求，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，促進(jìn)市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。《通知》同時(shí)完善了住房預(yù)售管理，開發(fā)商申請(qǐng)商品住房(含普通住房批次、普通住房和排屋批次)預(yù)售的最低建筑面積要求由3萬平方米降至2萬平方米，純排屋預(yù)售最低建筑面積為1萬平方米。

　　如何影響3月信貸

　　作為信貸需求的主要組成，房地產(chǎn)領(lǐng)域的動(dòng)態(tài)也引發(fā)市場(chǎng)對(duì)3月社融及信貸情況的猜測(cè)。截至2021年末，房地產(chǎn)貸款余額為52.2萬億元，存量占比仍有27.1%，而銷售景氣度進(jìn)一步影響到開發(fā)商的投資動(dòng)力。

　　各地樓市松綁政策傳導(dǎo)至成交還需要時(shí)間，3月樓市成交量仍處在下滑通道。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，3月，50個(gè)代表城市商品住宅成交面積為2147.81萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)36.67%，同比降幅擴(kuò)大至46.15%。另?yè)?jù)機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)百?gòu)?qiáng)房企銷售情況，因?yàn)槭袌?chǎng)低迷、行業(yè)信心不足，加之房企自身推盤及銷售積極性不高，一季度銷售額均值僅為162.6億元，同比下降47%，接近腰斬，其中3月TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額5115.4億元，同比下降52.7%，是單月銷售連續(xù)第8個(gè)月下降。

　　央行2月數(shù)據(jù)顯示，人民幣貸款單月增加1.23萬億元，同比少增1258億元，總量、結(jié)構(gòu)均不及預(yù)期。其中在房企成交量大幅下滑背景下，代表居民按揭貸款的中長(zhǎng)期貸款減少459億元(同比減少4572億元)成為主要拖累。這也成為居民中長(zhǎng)期貸款自2007年有統(tǒng)計(jì)以來首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，此前該項(xiàng)數(shù)據(jù)已經(jīng)延續(xù)了兩個(gè)月的同比少增。

　　對(duì)于3月信貸及社融情況，機(jī)構(gòu)普遍預(yù)期增速修復(fù)、需求回暖，但其中對(duì)房地產(chǎn)信貸仍不樂觀。王一峰認(rèn)為，3月信貸投放將較2月份明顯回暖，新增人民幣貸款規(guī)模有望突破3萬億元，同比多增超3000億元以上。但從結(jié)構(gòu)來看，對(duì)公將顯著好于零售，對(duì)公短貸和短期消費(fèi)金融仍是主要貢獻(xiàn)力量，按揭貸款將繼續(xù)同比少增。

　　廖志明認(rèn)為，疫情對(duì)信貸投放影響不小，但考慮到政府工作報(bào)告和3月16日金融委會(huì)議關(guān)于“擴(kuò)大新增貸款規(guī)?！薄靶略鲑J款要保持適度增長(zhǎng)”等提法，3月新增貸款預(yù)計(jì)在2.8萬億元左右，尤其在政策發(fā)力下，六大行及政策性銀行將發(fā)揮“頭雁”作用，新增貸款將明顯多增。但因?yàn)榉康禺a(chǎn)銷售持續(xù)大幅下滑影響按揭貸款投放，住戶貸款還將繼續(xù)少增，預(yù)計(jì)居民中長(zhǎng)期貸款增加3000億元左右。

　　邱冠華團(tuán)隊(duì)也認(rèn)為，居民貸款因地產(chǎn)銷售疲軟，中長(zhǎng)貸繼續(xù)承壓，3月預(yù)計(jì)新增約7000億元，同比少增約4500億元。

　　政策或“從上到下”繼續(xù)寬松

　　盡管3月房地產(chǎn)信貸依然壓力不小，但從全年來看，業(yè)內(nèi)預(yù)期普遍樂觀，年中或是重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

　　央行銀行家調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，今年一季度貸款總體需求指數(shù)為72.3%，較去年四季度明顯改善，但同比仍下降5.2個(gè)百分點(diǎn)。廖志明認(rèn)為，這說明信貸需求有改善跡象，未來的重點(diǎn)還要看房地產(chǎn)。

　　但信心的修復(fù)需要時(shí)間。克而瑞研究判斷，二季度全國(guó)銷售和投資規(guī)模將繼續(xù)維持較低水平，從中央到地方的調(diào)控寬松對(duì)市場(chǎng)信心的修正需要較長(zhǎng)時(shí)間，東部地區(qū)和中高端市場(chǎng)預(yù)計(jì)將率先回暖，但整體新房銷售將延續(xù)一季度“量?jī)r(jià)齊跌”的走勢(shì)。同時(shí)，民營(yíng)房企財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)尚未化解，建安投資和土拓投資很難高規(guī)模放量，整體開發(fā)投資增速可能進(jìn)一步放緩。

　　在此背景下，市場(chǎng)認(rèn)為，各地政策進(jìn)一步放松的概率增加，疊加疫情反復(fù)下經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)承壓，寬信用加碼和向房地產(chǎn)傾斜的預(yù)期不斷升溫。

　　國(guó)盛證券金晶認(rèn)為，在鄭州、哈爾濱、秦皇島、衢州之后，預(yù)計(jì)將有更多銷售承壓的二三線城市跟進(jìn)，因城施策逐步打開限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)的“四限”空間。加上3月百?gòu)?qiáng)房企銷售降幅進(jìn)一步擴(kuò)大，預(yù)計(jì)后續(xù)地產(chǎn)政策將持續(xù)放松并加大力度。

　　克而瑞研究分析，核心一二線城市房地產(chǎn)調(diào)控政策可能繼續(xù)從緊執(zhí)行，弱二線和三四線城市有可能分類放松。中央政策也將在“房住不炒”原則下適度松綁，二季度有望繼續(xù)降準(zhǔn)、降息，房地產(chǎn)行業(yè)有望從中受益。其中，信貸層面將繼續(xù)支持房企合理融資需求和居民合理按揭貸款需求，5年期LPR報(bào)價(jià)有望進(jìn)一步下調(diào)進(jìn)而降低居民按揭貸款成本。

　　此前3月16日，金融委召開專題會(huì)議，強(qiáng)調(diào)要切實(shí)振作一季度經(jīng)濟(jì)，貨幣政策要主動(dòng)應(yīng)對(duì)，新增貸款要保持適度增長(zhǎng)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)化解的同時(shí)，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施，有關(guān)部門要切實(shí)承擔(dān)起自身職責(zé)，積極出臺(tái)對(duì)市場(chǎng)有利的政策，慎重出臺(tái)收縮性政策。隨后，央行、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、外匯局、財(cái)政部等五部委紛紛釋放“穩(wěn)地產(chǎn)”信號(hào)。

　　機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)政策底逐漸顯現(xiàn)，在因城施策對(duì)地產(chǎn)銷售和配套融資的帶動(dòng)下，預(yù)計(jì)年中房地產(chǎn)信貸需求將有明顯改善，帶動(dòng)總體信貸需求好轉(zhuǎn)。